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花钱买房 没过户就被查封 不少购房者遭遇此类情况,律师提醒买二手房“三个注意”
文字来源:厦门电视台    发布时间:2017-12-29    字体大?。?a href="javascript:fontZoomC();">大
 陈先生付了65万元购房款,但房子还没过户就被查封;林女士也遭遇了同样的倒霉事,签合同后才知自己买到查封房;刘先生为此状告卖房者,最终获赔46万多元……
    购房者花巨资买二手房,签协议后房子却被查封了,该怎么办?昨日,导报记者从厦门中院了解到,最近有不少购房者遇到这样的情况,查封的原因通常是卖房者欠了钱。
    如何避免买到查封房遭受损失?对此,福建自晖律师事务所主任林敏辉提醒说,购买二手房,有三个注意事项,第一步就是要查明所售物业的权属情况。
买到查封房,购房者获赔46万
    签了《房屋买卖合同》后才知道,自己买的二手房已经被查封了!为此,购房人刘先生状告卖方索赔违约金。
    去年1月,刘先生与卖房人老张签订了《买卖定金协议书》和《存量房买卖合同》。合同约定,老张将案涉房产出售给刘先生,成交价2771200元。
    合同还约定,如果该房屋被查封或限制转让,导致刘先生无法取得房屋所有权的,出售人构成根本违约。出售人应以该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。
    但签订协议后不久,刘先生发现,自己购买的房产已经被法院查封了。原来,案涉房产在双方签约前就被外地法院查封。直到刘先生告上法庭时,案涉房产尚未解除查封。
    无奈之下,刘先生只好起诉到法院,他请求法院判决解除合同,同时要求被告支付违约金55万多元。
    这一案件历经两审。近日,厦门中院作出终审判决,认定卖方构成违约,判决要求卖房者支付违约金46万多元。
法官说法
卖方违约,应当赔偿!
    合同约定违约金为总房款的20%,这样的违约赔偿是否过高?对此,法官认为,“有约必守”是民事活动应遵循的诚信原则,本案讼争合同合法有效,一方根本违约应承担总房款20%的违约金是合同明确约定的,原则上应从其约定,同时应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,作出裁决。
    本案当中,因房产被查封,双方签订的买卖合同无法履行,卖方确已构成根本违约,该违约行为导致刘先生丧失购买讼争房产的机会,而讼争房产价值的攀升,即为刘先生履行合同后可以获得的利益,根据合同法相关规定,刘先生申请对房产价值进行评估以确定损失具有法律依据。
    不过,因该房产评估价与交易价相差357500元,上浮30%后为464750元,合同约定违约金为总房款20%即554240元确实过分高于损失,应调整为464750元。因此,法院最终判决被告支付违约金464750元。

购房者买查封房,中介赔七成损失
    介绍购房人买查封房,中介要不要担责?昨日,厦门中院还发布了这样一起因购买查封房引发的官司。最终,中介被判承担七成责任。
    2013年9月12日,林女士看中了位于五缘湾的一套房产。经中介牵线搭桥,购房人林女士和卖方徐先生与中介三方共同签订了《房地产居间合同》,约定徐先生将其名下房产以280万元的价格出售给林女士;中介佣金28000元,由林女士支付。在合同中,徐先生保证该房产“不存在任何抵押、质押、查封等情形”。同一天,林女士与徐先生签订《房产预约买卖合同》。
    合同签订后,林女士陆续向卖方支付购房款。但是,后来林女士才发现,涉讼房产已被法院依法查封。执行过程中,厦门中院委托拍卖该房产,最终该房产由其他买受人竞得。
    随后,林女士向警方报案称被合同诈骗,该案经公安机关立案侦查后破案,追缴款项50万元。最终,林女士领回购房款50万元。
    林女士认为,自己付了钱却拿不到房,对此中介负有责任。为此,林女士起诉要求中介赔偿其损失,即支付购房款被占用的利息损失。
    经审理,厦门中院作出终审判决,要求中介承担70%的责任,即赔偿林女士七成的损失。
法官说法
中介有过错,承担七成责
    法官说,中介在进行服务时应尽到必要的、审慎的审查核实及如实告知义务,如核实卖房人的身份信息、房源信息、房屋权利状况等义务。而购房者林女士作为合同当事人,在签订合同时亦负有必要的注意义务。
    但是,案涉房产在双方签合同前已经被查封,现有证据表明,中介未履行审核义务和告知义务。中介存在过错,致使卖房人得以实施诈骗、损害林女士合法利益,中介应承担相应的损害赔偿责任。
    另一方面,林女士自己也没有尽到审慎注意义务,应自行承担相应责任。因此,综合考虑双方当事人的过错程度,法院酌定林女士自行承担30%,中介承担70%的赔偿责任。

购买二手房产 没过户就被查封
    陈先生付了65万元购房款,签了房屋买卖合同,却一直无法过户,为此,他将卖房人告上了法庭。此前,海沧区法院曾审理过这样一起与查封房有关的纠纷。
    据购房人陈先生起诉说,2014年年初,他经人介绍看上了海沧区的一套房产,这套房子有200多平方米,产权登记在一手房东老丁名下。
    不过,当时陈先生并非直接向一手房东老丁购买房产。陈先生是与“委托人”赖女士进行交易的。赖女士手里有一份老丁的《委托书》,这份委托书授权赖女士全权处理这套房产。
    同年1月22日,陈先生和一手房东老丁的委托代理人赖女士签订了《房产买卖协议》,双方约定购房款总价为330万元。协议签订后,陈先生依约支付了定金65万元,然而,陈先生在办理房产过户时,才知房产已经被法院查封,无法办理过户。而查封的原因就是这套房产被人用于向银行抵押贷款800多万元。
    无奈之下,陈先生只好将一手房东老丁告上了法庭。他起诉请求法院判令双方签订的《买卖协议》合法有效,让老丁立即向银行清偿债务,办理解除讼争房产抵押登记手续,并协助办理房产过户。
    其实,早在陈先生签订买卖协议之前,这套房子已经处于抵押状态。最终,由于贷款人没钱还款,银行起诉追讨800多万元债务,并采取诉前保全措施查封房产。
法官说法
合同有效,但不能履行
    经审理,海沧区法院作出一审判决,认为赖女士作为老丁代理人,以老丁名义签署《房产买卖协议》,由此产生的法律后果应由老丁承担,所以这份《房产买卖协议》为有效合同。
    但即使如此,陈先生还是拿不到房子。因为,债务人未履行偿还债务义务,银行有权对讼争房产行使抵押权优先受偿。因此,陈先生要求老丁解除讼争房产的抵押登记手续,事实上不能履行,法院不予支持。

律师支招
如何避免买到查封房?
    如何避免买到查封房遭受损失?对此,福建自晖律师事务所主任林敏辉提醒说,购买二手房,有三个注意事项。一是要先到房管部门查明所售物业的权属情况,注意有无抵押记录或是否被查封;二是可以通过法院司法公开平台,查询房屋出售人有无涉及诉讼;三是在未明确该房产的抵押查封情况下,也应谨慎支付购房款,尽量采取分期付款的方式。
    同时,购房者可以和出卖人约定将房屋款项交由第三方保管,待房屋办理过户后再交付卖房人。一旦发生纠纷,可以将钱要回来。
    另外,购房者还可以在签订合同时,要求出卖人对房屋的状况进行书面保证,并设立相应的违约条款,保障购房者的权利。
 
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