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先售房后毁约 “配偶不知情”不是挡箭牌
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  时间:2018619
  地点:福建省厦门市中级人民法院
  案由:房屋买卖合同纠纷
  案情:小美和小展签订房屋买卖合同,房产系小展和阿芳夫妻共有,小美依约支付购房款,但小展未按照合同约定履行交房义务,小美起诉至法院。阿芳辩称小展出售房屋未经其同意,那么房屋买卖合同是否对小展产生法律效力,阿芳是否对房屋买卖的事实知道或推定为应当知道呢?
  案情回放
  2013年,阿芳购买了一处房产。200411月,小展、阿芳登记结婚,他们均主张该房屋是夫妻共同财产。
  20171月,小美与小展、阿芳(阿芳由小展代理)经房产中介居间介绍,签订房产买卖协议书,约定小展、阿芳将讼争房屋出售给小美,总价1200万元,该房屋有抵押,贷款本金余额为620万元,小展、阿芳实收580万元,小美应支付购房定金200万元。小美依约向小展支付购房款。之后小美代阿芳偿还了讼争房屋20171月至9月的按揭贷款。
  后开发商于20176月通知交房,但阿芳未办理交房手续。小美得知可以交房,就于20178月向小展、阿芳发出律师函,要求小展、阿芳在收函后5日内向开发商办理讼争房屋的交房手续,并在办妥交房手续后立即将讼争房屋交付给小美。小展、阿芳于次日收到该律师函,但未交房给小美。
  201710月,小美向厦门市思明法院起诉,要求阿芳和小展向其交付讼争房屋,并支付相应的违约金。
  思明法院经审理后支持了小美的诉求。20183月,阿芳、小展不服一审判决,向厦门中院提起上诉。
  庭审现场
  庭审中,双方围绕阿芳对小展出售房屋的事实是否知道或应当知道、房屋买卖协议书是否对阿芳产生法律效力等问题展开了激烈的交锋。
  阿芳:不同意出售房屋,小美未尽审查义务
  阿芳称:房子是我向开发商购买的,《商品房买卖合同》及备案证明上记载的都是我的名字,足以说明房子对外公示登记的所有权人是我,而不是小展。小美购买上千万的房产,属于重大交易行为,应当审查我是否同意出售。
  阿芳认为,小美向小展支付购房款,并偿还了9个月的银行按揭贷款,不能必然推断出自己应当知情。小展长期在外做事,夫妻双方感情不好,小展收取了购房款没有告知自己,银行按揭贷款是小展负责偿还,自己不知道其中有几个月由他人代偿,是合理的。
  她还称,开发商通知交房,自己居住在外地,是否及时收房与她是否知情并同意售房没有因果关系。她收到小美律师函之后,才知道小展违法处分了房产。小展承诺其会处理,自己就没有直接向小美提出异议,不能以此证明自己知情并同意。
  本人主观上没有出售讼争房屋的意思表示,客观上也没有实施出售的行为。根据法律规定,小展出售讼争房屋的行为未经本人同意,属于无效行为。即使协议有效,小美也无权要求本人交付讼争房屋及承担违约责任。阿芳坚称。
  小美:已合理审慎审查,卖方必须履约
  小美辩称,阿芳对于讼争房屋的买卖是清楚且知情的,因房价上涨故意找借口违约,严重违背诚信原则。小展在与小美签订房产买卖协议书时,向小美出示了小展、阿芳的身份证、结婚证、户口本、《商品房买卖合同》及房管局备案证明的原件,向小美确认讼争房屋系小展及阿芳夫妻共同财产,小展有权代表出售讼争房屋。小美已尽到必要的审查义务,有理由相信小展出售讼争房屋系小展、阿芳夫妻双方共同的意思表示。
  阿芳作为小展的妻子和银行按揭贷款的偿还义务人,对于家庭财产的大额增加和长达9个月银行按揭贷款的来源不可能毫不知情,更不可能在开发商通知交房后迟迟不收房。阿芳一方面自称夫妻感情不好,另一方面又自称房屋购买及按揭还款都由小展打理,房屋事情由小展操办,明显不合常理。小美指出。
  小美进一步提出证据:自己向阿芳发送律师函,向其告知讼争房屋买卖、支付购房款和按揭款等事实,并要求其按合同履行交付手续。阿芳收到律师函后,不但没有向小美提出异议,反而任由小美继续偿还按揭贷款。阿芳不可能对出售房产不知情,否则阿芳早就联系小美提出质疑。
  法庭:阿芳对售房知情,夫妻违约应当担责
  法庭辩论阶段,审判长总结该案争议焦点为:案涉房产买卖协议书对阿芳是否具有法律约束力。
  首先,小展、小美均确认,小展在签订案涉协议时,向小美出示了上述证明原件,并承诺有权出售房屋。小美代阿芳支付房屋银行按揭款,阿芳未提出异议。上述事实足以使小美相信小展处分讼争房屋时具有相应代理权,基于此种信赖与小展签订合同并履行。
  其次,阿芳确认讼争房屋的买卖、贷款等事宜均由小展处理,阿芳与开发商签订的买卖合同上阿芳的签名也是小展代签。上述事实可以看出阿芳授意小展处理讼争房屋。另外,阿芳收到小美的律师函后已知悉讼争房屋出售的事实,却未提出异议和诉讼,小美还向阿芳名下账户转款支付8月、9月的按揭贷款,阿芳亦未提出异议,应视为阿芳知晓该事实。
  再次,小美购买讼争房屋,按约支付购房款并代阿芳偿还讼争房屋的银行按揭贷款,系善意购房人。综合考虑案涉协议的签订和履行过程,阿芳对小展出售讼争房屋属应当知道之情形,小美作为善意第三人亦有理由相信小展对讼争房屋享有处分权,故案涉协议对包括阿芳在内的各方当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。小美已依约履行其义务,小展、阿芳亦应当按照合同约定履行交付讼争房屋的义务,因阿芳、小展违反合同约定,故应承担相应违约责任。
  综上,厦门中院二审维持了一审判决,阿芳、小展应向小美交付案涉房产并支付相应违约金。
  据悉,阿芳、小展与小美于判后自行和解,已向小美交房并配合其办理了房产过户手续。

 

作者单位:厦门市中级人民法院

来源:人民法院报|

 
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